Anahtar teslim inşaatın süresi tek bir rakamla verilemez; ruhsat öncesi hazırlık, kaba inşaat, ince inşaat ve teslim olmak üzere dört aşamanın toplamıdır ve her aşamanın süresini farklı etkenler belirler. Müstakil bir villa ile çok katlı bir site aynı takvimde ilerlemez; aynı villa bile eğimli ve zayıf zeminli bir arsada düz arsadakinden daha uzun sürer. Bu yazı, sürenin nelerden oluştuğunu ve neyin uzattığını, Kocaeli’de site ve villa projeleri teslim etmiş Lotus Group İnşaat‘ın deneyimiyle anlatır; böylece aldığınız her takvimi aynı ölçüyle değerlendirebilirsiniz.

Anahtar teslim inşaat hangi aşamalardan oluşur?

Takvim, ruhsat alınmadan önce başlar; çoğu yatırımcı yalnızca şantiye süresini hesaba katar ve ruhsat öncesi dönemi unutur. Aşamalar ve her birinin süresini belirleyen etkenler şöyledir:

Aşama	Kapsam	Süreyi belirleyen etken
1. Hazırlık ve projelendirme	İmar durumu, zemin etüdü, avan proje, uygulama projeleri	Tasarım kararlarının hızı, imar koşullarının netliği
2. Ruhsat	Belediye başvurusu, proje onayları, yapı ruhsatı	Belediyenin iş yükü, dosyanın eksiksizliği
3. Kaba inşaat	Hafriyat, temel, betonarme karkas, duvar, çatı	Zemin ve temel tipi, kat sayısı, hava koşulları, beton kür süreleri
4. İnce inşaat	Yalıtım, tesisat, doğrama, kaplama, mutfak-banyo, boya	Malzeme seçimlerinin zamanında yapılması, ithal ürün tedariki
5. Teslim	Yapı denetim uygunluğu, iskan, abonelikler, eksik listesi	Belediye ve kurum süreçleri, eksiklerin kapatılma hızı

Sektörde bu aşamaların toplamı, müstakil bir konutta genellikle bir yılı bulur, çok katlı projelerde ise kat sayısıyla orantılı olarak uzar. Bu aralıklar tipik durumu gösterir; projenize özgü takvim ancak arsa görülüp keşif yapıldıktan sonra verilebilir.

Ruhsat öncesi dönem neden en çok göz ardı edilen süre?

Ruhsat öncesi dönem, yatırımcının en çok etkileyebildiği ve en çok küçümsediği aşamadır. Zemin etüdü, mimari tasarımın onaylanması, statik ve tesisat projelerinin hazırlanması ve belediye onayı birbirini bekleyen adımlardır. Tasarımda her değişiklik, arkasındaki mühendislik projelerinin de yeniden hazırlanmasını gerektirir; bu yüzden avan proje aşamasında verilen kararların netliği, takvimi şantiyedeki hiçbir hızlandırmadan daha fazla kısaltır. Ruhsat adımlarını inşaat ruhsatı ve yasal süreçler yazısında anlattık.

Kaba inşaat süresini ne belirler?

Kaba inşaatın süresini temel tipi, kat sayısı ve betonun kür süresi belirler. Kazıklı temel veya zemin iyileştirme gerektiren arsada temel aşaması, sıkı zemindeki aynı yapıya göre belirgin biçimde uzar; bu yüzden zemin etüdü takvim için de belirleyicidir. Betonarme karkasta her kat, kalıp, donatı, beton dökümü ve betonun yeterli dayanıma ulaşması için beklenen süreyi içerir; bu süre kısaltılamaz, kısaltılırsa güvenlikten ödün verilir.

Kocaeli’nin yağışlı iklimi de kaba inşaatı etkiler: kış aylarında beton dökümü ve hafriyat için uygun gün sayısı azalır. Bu nedenle deneyimli firmalar kaba inşaatı mümkünse ilkbahar ve yaz aylarına denk getirecek biçimde planlar. Depreme dayanıklı imalatın kür ve denetim gereklerini Kocaeli’de depreme dayanıklı yapı yazısında ele aldık.

İnce inşaat neden tahmin edilenden uzun sürer?

İnce inşaat, en çok kalemin ve en çok kararın olduğu aşamadır; bu yüzden gecikmelerin çoğu burada yaşanır. Seramik, doğrama, mutfak ve armatür seçimlerinin zamanında yapılmaması, ithal ürünlerde tedarik süresi ve ekipler arası sıralama (tesisat bitmeden şap, şap bitmeden kaplama yapılamaz) süreyi uzatan başlıca etkenlerdir. Sahada en sık gördüğümüz durum, malzeme seçimlerinin şantiyeye gelinceye kadar ertelenmesidir; oysa seçimler kaba inşaat sürerken tamamlanırsa ince inşaat beklemeden başlar.

Teslim aşamasında neler beklenir?

Teslim, inşaatın bitmesiyle değil yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınmasıyla tamamlanır. Yapı denetim firmasının uygunluk raporu, belediye kontrolü ve iskan harçlarının ödenmesi bu aşamadadır; ardından elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri açılır. İskan alınmadan yapıya taşınmak veya yapıyı satmak hukuken mümkün değildir, bu nedenle takvimde iskan süresi ayrı bir kalem olarak yer almalıdır.

Süreyi kısaltan ve uzatan etkenler neler?

Süreyi kısaltır	Süreyi uzatır
Arsa alınmadan imar ve zemin bilgisinin edinilmesi	Arsa alındıktan sonra fark edilen zemin iyileştirme ihtiyacı
Tasarım kararlarının avan proje aşamasında kesinleşmesi	Ruhsat sonrası proje değişikliği (tadilat ruhsatı gerekir)
Malzeme seçimlerinin kaba inşaat sırasında tamamlanması	Seçimlerin şantiyeye ertelenmesi, ithal ürün bekleme
Kaba inşaatın uygun mevsime planlanması	Kış aylarında hafriyat ve beton dökümü
Hakediş ödemelerinin zamanında yapılması	Ödeme gecikmeleri nedeniyle ekiplerin şantiyeden çekilmesi

Sözleşmede takvim nasıl yazılmalı?

Takvim sözleşmede tek bir teslim tarihi olarak değil, aşama bazlı kilometre taşları olarak yazılmalıdır: ruhsat, kaba inşaat bitişi, ince inşaat bitişi ve iskan. Böylece gecikmenin hangi aşamada ve kimin sorumluluğunda oluştuğu ölçülebilir. Gecikme cezası, mücbir sebepler (olağanüstü hava koşulları, resmi kurum kaynaklı gecikmeler) ve yatırımcı kaynaklı değişikliklerin takvime etkisi aynı maddede düzenlenmelidir. Bu maddelerin tamamı inşaat sözleşmesi hazırlarken dikkat edilmesi gerekenler yazısında yer alıyor; modelin genel işleyişi için anahtar teslim inşaat nedir rehberine bakabilirsiniz.

Özet

• Anahtar teslim inşaat süresi beş aşamanın toplamıdır: hazırlık ve projelendirme, ruhsat, kaba inşaat, ince inşaat, teslim.
• Ruhsat öncesi dönem takvimin en çok göz ardı edilen parçasıdır ve tasarım kararlarının netliğine bağlıdır.
• Kaba inşaatı zemin, kat sayısı, beton kür süreleri ve mevsim belirler; kür süresi kısaltılamaz.
• İnce inşaat gecikmelerinin ana nedeni, malzeme seçimlerinin şantiyeye ertelenmesidir.
• Teslim, inşaatın bitmesiyle değil iskanın alınmasıyla tamamlanır.
• Sözleşmede takvim aşama bazlı kilometre taşları ve gecikme kuralıyla yazılmalıdır.

Arsanız ve ihtiyaç programınız için aşama bazlı bir takvim çıkarmamızı isterseniz iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.