İyi bir inşaat sözleşmesi, kapsamı kalem kalem, malzemeyi marka ve sınıf düzeyinde, takvimi aşama bazlı, ödemeyi hakedişe bağlı yazan sözleşmedir. Anlaşmazlıkların hemen hepsi sözleşmede yazılmayan bir konudan doğar; “anahtar teslim”, “birinci sınıf malzeme” ve “en kısa sürede” gibi ifadeler hukuken ölçülemez. Bu rehber, sözleşmede bulunması gereken maddeleri ve her maddenin neyi önlediğini, Kocaeli’de site ve villa projelerini sözleşme esaslı yürütmüş Lotus Group İnşaat‘ın deneyimiyle anlatır.
İnşaat sözleşmesi hukuken nedir?
İnşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen eser sözleşmesidir: yüklenici (müteahhit) bir eseri meydana getirmeyi, iş sahibi bedel ödemeyi üstlenir. Kat karşılığı modelde buna taşınmaz satış vaadi eklenir ve sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Anahtar teslim sözleşme için noter şart değildir. Ancak imza sirküleri, ekler ve tarih açısından noter tasdiki ispat kolaylığı sağlar. Her iki durumda da sözleşmenin ekleri (teknik şartname, projeler, kapsam listesi, ödeme planı) sözleşmenin parçasıdır ve imzalanmalıdır.
Sözleşmede hangi maddeler mutlaka olmalı?
| Madde | Ne yazılmalı? | Yazılmazsa ne olur? |
|---|---|---|
| Taraflar ve yetki | Firma unvanı, vergi no, yetki belgesi numarası, imza yetkilisi | Muhatap belirsizliği, ruhsat sorunu |
| Kapsam listesi | Dahil ve hariç kalemler madde madde (arsa, zemin iyileştirme, altyapı, peyzaj, havuz) | “Anahtar teslim” tartışması, ek fatura |
| Teknik şartname | Beton sınıfı, yalıtım kalınlığı, doğrama, seramik, armatür, mutfak: marka ve sınıf | Malzeme sınıfının düşürülmesi |
| Bedel ve ödeme planı | Toplam bedel, KDV durumu, hakediş aşamaları ve oranları | Yüksek peşinat riski, nakit uyumsuzluğu |
| Takvim | Ruhsat, kaba, ince inşaat ve iskan için kilometre taşları | Ölçülemeyen gecikme |
| Gecikme ve ceza | Günlük veya haftalık gecikme cezası, mücbir sebep tanımı | Yaptırımsız gecikme |
| Değişiklik yönetimi | İş sahibi kaynaklı değişikliklerin yazılı onayı ve fiyatlama yöntemi | Şantiyede sözlü değişiklik, sonradan tartışma |
| Yapı denetim ve kalite | Denetim raporlarının ve beton numune sonuçlarının paylaşımı | Kalitenin doğrulanamaması |
| Teslim ve kabul | Eksik listesi (punch list), iskan, abonelikler, anahtar teslim tutanağı | “Bitti” tartışması |
| Garanti ve ayıp | Garanti süresi, gizli ayıp bildirim usulü | Teslim sonrası sorumluluk boşluğu |
| Fesih ve teminat | Fesih şartları, teminat türü, işin yarım kalması halinde devir | Yarım kalan inşaat |
| Uyuşmazlık | Yetkili mahkeme veya tahkim, tebligat adresleri | Uzayan dava süreci |
Kapsam listesi nasıl yazılır?
Kapsam listesi iki sütunlu bir tablo olarak sözleşmeye eklenir: “dahil” ve “hariç”. Hafriyat, temel, karkas, duvar, çatı, yalıtım, tesisat, elektrik, doğrama, kaplama, mutfak, banyo, boya “dahil” sütununda kalem kalem sayılır. Arsa, zemin iyileştirme, altyapı bağlantı bedelleri, çevre düzenlemesi, havuz, beyaz eşya ve mobilya çoğu sözleşmede “hariç” sütunundadır. Sahada en sık gördüğümüz anlaşmazlık, tarafların “anahtar teslim” ifadesini farklı anlamasıdır. Kapsam tablosu bu tartışmayı baştan bitirir. Modelin kapsamını anahtar teslim inşaat nedir yazısında ele aldık.
Teknik şartname neden marka düzeyinde olmalı?
“Birinci sınıf malzeme” ifadesi, malzeme sınıfı düşürüldüğünde ispat imkânı vermez; “C30/37 beton, 8 cm taş yünü mantolama, X marka PVC doğrama” ifadesi verir. Teknik şartname, ince inşaat kalemlerinin tamamını marka, model ya da eşdeğer sınıf belirterek listeler ve iş sahibinin seçimine bırakılan kalemler için bütçe tavanı yazar. Malzeme sınıfının maliyete etkisi villa yaptırmanın maliyeti yazısında.
Ödeme planı nasıl kurulmalı?
Ödeme, iş ilerlemesine bağlı hakediş esasıyla yapılır: her aşamanın tamamlandığı yapı denetim veya kontrol mühendisi raporuyla belgelenir, ardından o aşamanın bedeli ödenir. Peşinat düşük tutulur. Son ödeme iskan ve eksik listesinin kapatılmasına bağlanır. Yüksek peşinat isteyen ya da ödemeyi takvimden bağımsız kuran teklifler risk işaretidir.
Takvim ve gecikme nasıl düzenlenir?
Takvim tek bir teslim tarihi değil, aşama bazlı kilometre taşlarıdır: ruhsat, kaba inşaat bitişi, ince inşaat bitişi, iskan. Her kilometre taşı için gecikme cezası ve mücbir sebep tanımı (olağanüstü hava, resmi kurum kaynaklı gecikme) aynı maddede yazılır. İş sahibi kaynaklı değişikliklerin takvime etkisi de burada düzenlenir. Sürenin nelerden oluştuğunu anahtar teslim inşaat ne kadar sürer yazısında anlattık.
Kat karşılığı sözleşmede ek olarak ne bulunmalı?
Kat karşılığı sözleşme, yukarıdaki maddelere ek olarak hangi bağımsız bölümün kime ait olacağını gösteren kat paylaşım planı, tapu devrinin aşamalara bağlanması, kira yardımı ve mevcut yapının tahliye takvimini içerir. Noterde düzenleme şeklinde yapılır ve tapuya şerh edilir. Ayrıntılar kat karşılığı inşaat nedir yazısında.
İmzadan önce kontrol listesi
- Firmanın yetki belgesi numarası ve ticaret sicil kaydı sözleşmede yazılı mı?
- Kapsam tablosunda “dahil / hariç” sütunları dolu mu?
- Teknik şartname marka ve sınıf düzeyinde mi?
- Ödeme planı hakedişe bağlı mı, peşinat makul mü?
- Takvim kilometre taşlı mı, gecikme cezası var mı?
- Değişiklik yönetimi ve teslim tutanağı düzenlenmiş mi?
- Yapı denetim raporlarının paylaşımı yazılı mı?
- Ekler (projeler, şartname, kapsam, ödeme planı) imzalı mı?
Firma seçim aşamasında sorulacak yedi soruyu İzmit’te güvenilir müteahhit nasıl seçilir rehberinde topladık.
Özet
- İnşaat sözleşmesi eser sözleşmesidir. Kat karşılığında noter ve tapu şerhi zorunludur.
- On iki temel madde: taraflar, kapsam, teknik şartname, bedel ve ödeme, takvim, gecikme, değişiklik, denetim, teslim, garanti, fesih, uyuşmazlık.
- Kapsam iki sütunlu “dahil / hariç” tablosu olarak eklenir.
- Teknik şartname marka ve sınıf düzeyinde yazılır; “birinci sınıf” ifadesi ölçülemez.
- Ödeme hakedişe bağlıdır, son ödeme iskana ve eksik listesine bağlanır.
- Takvim kilometre taşlı yazılır. Gecikme cezası ve mücbir sebep tanımı aynı maddede yer alır.
Kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
Elinizdeki bir teklif veya sözleşme taslağını bu listeyle karşılaştırmak isterseniz iletişim sayfamızdan yazabilirsiniz.