İzmit’te güvenilir müteahhit seçmenin en sağlam ölçüsü, gezilebilecek, iskan almış ve sakinleriyle konuşulabilecek tamamlanmış projelerdir. Web sitesindeki görseller, sosyal medya ve sözlü vaatler bu ölçünün yerini tutmaz. Kocaeli birinci derece deprem bölgesi olduğu için müteahhit seçimi yalnızca bütçe değil, can güvenliği kararıdır. Bu rehber, seçim ölçütlerini ve görüşmede sorulması gereken yedi soruyu, Başiskele, Yuvacık ve Mersincik’te projeler teslim etmiş Lotus Group İnşaat‘ın sahada gördükleriyle anlatır.

Güvenilir müteahhit neye göre belirlenir?

Güvenilirlik dört alanda ölçülür: tamamlanmış işler, yasal yeterlilik, mali sağlamlık ve sözleşme şeffaflığı. Sahada en sık gördüğümüz hata, seçimin yalnızca metrekare fiyatına göre yapılmasıdır; en düşük teklif çoğunlukla ya kapsamı eksik ya da malzeme sınıfı düşük tekliftir.

Alan	Ne kontrol edilir?	Nasıl doğrulanır?
Tamamlanmış işler	İskan almış, teslim edilmiş projeler	Projeyi gezmek, sakinlerle konuşmak, iskan belgesini görmek
Yasal yeterlilik	Ticaret sicili, vergi kaydı, müteahhitlik yetki belgesi	Belgelerin aslını istemek, ticaret odası kaydını sorgulamak
Mali sağlamlık	Yarım kalmış proje olup olmadığı, tedarikçi ilişkileri	Bölgedeki tedarikçi ve yapı denetim firmalarına sormak
Sözleşme şeffaflığı	Kalem bazlı keşif, marka düzeyinde malzeme listesi, hakediş planı	Teklifin yazılı ve kapsam listeli olması

Müteahhit yetki belgesi nedir, neden sorulmalı?

Türkiye’de yapı müteahhitlerinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilen yetki belgesi numarasına sahip olması zorunludur; yapı ruhsatı bu numara olmadan düzenlenmez. Belge, müteahhidin mesleki ve teknik yeterliliğini gösterir ve iş deneyimine göre sınıflandırılır. Görüşmede yetki belgesi numarasını istemek, firmanın ruhsat alabilecek durumda olup olmadığını anlamanın en kısa yoludur. Ruhsat sürecinin tamamını inşaat ruhsatı ve yasal süreçler yazısında anlattık.

Görüşmede sorulması gereken 7 soru

Aşağıdaki sorular, teklif aşamasında firmanın gerçek kapasitesini ortaya çıkarır. Her sorunun cevabı yazılı olarak istenmelidir.

1. Kocaeli’de tamamladığınız ve gezebileceğimiz projeler hangileri? Beklenen cevap adres ve iskan tarihidir; render veya “devam eden” proje cevap sayılmaz.
2. Yetki belgesi numaranız ve ticaret sicil kaydınız nedir? Belgelerin aslı görülmelidir.
3. Zemin etüdü ve statik projeyi kim hazırlıyor, hangi yönetmeliğe göre? Cevapta Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) ve meslek odasına kayıtlı mühendis adı geçmelidir. Ayrıntılar Kocaeli’de depreme dayanıklı yapı yazısında.
4. Teklifin kapsam listesi nedir, neler hariç? Arsa, zemin iyileştirme, altyapı bağlantısı, peyzaj ve havuzun dahil olup olmadığı yazılı olmalıdır.
5. Malzemeler hangi marka ve sınıfta? Beton sınıfı, yalıtım kalınlığı, doğrama ve seramik markaları sözleşme ekinde listelenmelidir.
6. Ödeme planı ve takvim nasıl işliyor? Hakediş esaslı ödeme, aşama bazlı kilometre taşları ve gecikme cezası beklenir; yüksek peşinat isteyen teklif elenir.
7. Yapı denetim firması kim ve raporları paylaşıyor musunuz? Beton numune sonuçları ve hakediş raporlarının yatırımcıyla paylaşılması standart olmalıdır.

Teklifler nasıl karşılaştırılır?

Teklifler metrekare fiyatıyla değil, aynı kapsam listesi üzerinden toplam bedelle karşılaştırılır. Bir teklif brüt metrekare, diğeri net metrekare üzerinden verilmişse fiyatlar yanıltıcıdır; bir teklif peyzajı dahil ederken diğeri hariç tutuyorsa fark gerçek değildir. Pratik yöntem, her firmaya aynı kapsam listesini verip kalem bazlı fiyatlandırma istemektir. Maliyet kalemlerinin yapısı villa yaptırmanın maliyeti yazısında yer alıyor.

Hangi işaretler uzak durulması gerektiğini gösterir?

• Gezilebilecek tamamlanmış proje gösterememek; yalnızca render ve maket sunmak.
• Yüksek peşinat istemek ya da ödemeyi aşamaya bağlamayı reddetmek.
• Yazılı kapsam listesi vermekten kaçınmak, “hepsi dahil” demekle yetinmek.
• Zemin etüdü ve yapı denetimi “gereksiz masraf” olarak sunmak.
• Kat karşılığı tekliflerde tapuların inşaat başında topluca devrini istemek.
• Sözleşmeyi noter yerine adi yazılı biçimde yapmayı önermek.

Sözleşmede bulunması gereken maddeleri inşaat sözleşmesi hazırlarken dikkat edilmesi gerekenler yazısında; anahtar teslim ve kat karşılığı modellerinin farkını anahtar teslim inşaat nedir rehberinde topladık.

Lotus Group’u nasıl değerlendirebilirsiniz?

Yukarıdaki yedi soruyu Lotus Group’a da sorabilirsiniz. Tamamlanmış projelerimiz Sorella Rezidans, Serenita Villaları, Lotus Evleri 1 ve Lotus Evleri 2 gezilebilir durumdadır; teklifler kalem bazlı kapsam listesiyle, ödemeler hakediş planıyla ve yapı denetim raporları paylaşılarak yürütülür.

Özet

• Güvenilir müteahhidin tek sağlam ölçüsü gezilebilecek, iskan almış tamamlanmış projelerdir.
• Yetki belgesi numarası, ticaret sicili ve yapı denetim ilişkisi görüşmede sorulur ve belgelenir.
• Yedi soru: referans, belgeler, statik proje ve yönetmelik, kapsam listesi, malzeme markaları, ödeme planı, yapı denetim.
• Teklifler metrekare fiyatıyla değil, aynı kapsam listesi üzerinden toplam bedelle karşılaştırılır.
• Yüksek peşinat, yazılı kapsam vermeme ve zemin etüdünü gereksiz görme uzak durulacak işaretlerdir.
• Sözleşme noterde yapılır; teknik şartname ve kilometre taşlı takvim eklenir.

Projeniz için yedi sorunun yazılı cevaplarını almak isterseniz iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.