Kat karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsasını, müteahhidin ise inşaat maliyetini ve işini ortaya koyduğu. Tamamlanan yapıdaki bağımsız bölümlerin sözleşmede belirlenen oranda paylaşıldığı modeldir. Arsa sahibi nakit yatırmadan yeni yapıya kavuşur, müteahhit ise arsa satın almadan proje geliştirir. Modelin gücü de riski de aynı yerdedir: sözleşme. Bu yazı, kat karşılığı inşaatın nasıl işlediğini, paylaşım oranını neyin belirlediğini ve sözleşmede nelerin bulunması gerektiğini, Kocaeli’de konut projeleri geliştiren Lotus Group İnşaat‘ın deneyimiyle anlatır.
Kat karşılığı inşaat nasıl işler?
Süreç, arsa sahibi ile müteahhit arasında noterde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile başlar. Bu sözleşme Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin birleşimidir ve tapuya şerh edilebilir. Adımlar sırasıyla şöyledir:
- Ön değerlendirme: Arsanın imar durumu, yapılaşma koşulları (TAKS, KAKS, kat adedi) ve bölge değerleri incelenir. Kaç bağımsız bölüm çıkacağı hesaplanır.
- Paylaşım teklifi: Müteahhit, inşaat maliyeti ve bölge satış değerine göre paylaşım oranı önerir.
- Sözleşme: Noterde düzenleme şeklinde imzalanır. Teknik şartname ve kat paylaşım planı eklenir.
- Proje ve ruhsat: Müteahhit zemin etüdü, projeler ve yapı ruhsatını yürütür. Masraflar genellikle müteahhide aittir.
- İnşaat: Yapı denetim gözetiminde imalat. Arsa sahibi aşama kontrolü yapabilir.
- Teslim ve tapu: İskan alınır, kat mülkiyeti kurulur, bağımsız bölümler sözleşmedeki paylaşıma göre tapuda devredilir.
Paylaşım oranını ne belirler?
Paylaşım oranı, arsanın değeri ile inşaat maliyetinin toplam proje değeri içindeki payına göre şekillenir. Sabit bir “yüzde” yoktur. Değerli bölgede küçük bir arsa, arsa sahibine daha yüksek pay getirirken. İnşaat maliyetinin yüksek olduğu eğimli veya zayıf zeminli arsada müteahhidin payı artar. Oranı etkileyen başlıca etkenler:
| Etken | Arsa sahibi payını | Neden |
|---|---|---|
| Arsanın konumu ve bölge satış değeri | Artırır | Aynı inşaat maliyetiyle daha değerli bağımsız bölüm üretilir |
| İmar koşulları (yüksek KAKS, fazla kat) | Artırır | Daha çok bağımsız bölüm, paylaşılacak daha büyük değer |
| Zemin sorunu, eğim, kazıklı temel | Azaltır | Müteahhidin maliyeti ve riski yükselir |
| Yüksek malzeme sınıfı talebi | Azaltır | İnce inşaat maliyeti artar |
| Küçük parsel, az bağımsız bölüm | Azaltır | Sabit giderler az sayıda daireye bölünür |
Paylaşım yalnızca oran olarak değil, hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağı kat ve cephe düzeyinde belirlenerek yazılmalıdır; “yüzde 50” ifadesi, hangi dairelerin arsa sahibine kalacağını söylemez.
Sözleşmede hangi maddeler mutlaka olmalı?
Kat karşılığı anlaşmazlıklarının hemen hepsi sözleşmede yazılmayan bir konudan çıkar. Aşağıdaki maddeler sözleşmenin asgari içeriğidir:
- Teknik şartname: Beton sınıfı, doğrama, yalıtım, seramik, mutfak ve armatür gibi kalemler marka ve sınıf düzeyinde. “Birinci sınıf” ifadesi ölçülebilir değildir.
- Kat paylaşım planı: Hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı, ekli plan üzerinde.
- Takvim: Ruhsat, kaba inşaat, ince inşaat ve iskan için kilometre taşları. Gecikme cezası. Mücbir sebep tanımı.
- Tapu devri şartları: Müteahhide düşen bağımsız bölümlerin tapularının hangi aşamada devredileceği. Sahada en sık gördüğümüz risk, tapuların inşaat başında topluca devredilmesidir. Devir aşamalara bağlanmalıdır.
- Masrafların paylaşımı: Proje, ruhsat, yapı denetim, harçlar ve abonelik bedelleri kime ait.
- Geçici konut bedeli: Arsa sahibi mevcut yapıda oturuyorsa inşaat süresince kira desteği ödenip ödenmeyeceği.
- Fesih ve teminat: Müteahhidin işi bırakması halinde uygulanacak yaptırım ve teminat.
Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalı ve tapuya şerh edilmelidir. Aksi halde üçüncü kişilere karşı koruma sağlamaz. Genel sözleşme ilkelerini inşaat sözleşmesi hazırlarken dikkat edilmesi gerekenler yazısında topladık.
Kat karşılığı modelin avantajları ve riskleri neler?
Arsa sahibi açısından en büyük avantaj, nakit yatırmadan yeni ve iskanlı bağımsız bölümlere sahip olmaktır. Müteahhit açısından ise arsa maliyeti olmadan proje geliştirmektir. Riskler ise şöyle sıralanır:
- Müteahhit riski: Firmanın mali gücü yetmezse inşaat yarım kalır. Referans projeler ve iskan geçmişi bu riskin tek ölçüsüdür.
- Kalite riski: Teknik şartname zayıfsa müteahhit maliyeti düşürmek için malzemeden kısar.
- Tapu riski: Aşamaya bağlanmamış tapu devri, arsa sahibini korumasız bırakır.
- Süre riski: Kilometre taşı olmayan takvim, gecikmeyi ölçülemez kılar.
Kentsel dönüşümde kat karşılığı nasıl uygulanır?
Kocaeli’de kat karşılığı modelinin en yaygın kullanımı, 1999 öncesi yapılmış ve riskli yapı tespiti almış binaların yenilenmesidir. Bu durumda arsa sahibi tek kişi değil, kat malikleri kuruludur. Kararlar 6306 sayılı Kanun’a göre maliklerin çoğunluğuyla alınır. Süreç, riskli yapı tespiti ile başlar ve yıkım, proje, ruhsat ve inşaat adımlarıyla devam eder. Ayrıntıları kentsel dönüşüm projelerinde inşaat süreçleri yazısında anlattık.
Lotus Group kat karşılığı projelerde nasıl çalışıyor?
Lotus Group, kat karşılığı tekliflerini arsanın imar durumu ve zemin bilgisi üzerinden hazırlanan bir ön fizibilite ile sunar. Paylaşım oranı, hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağını gösteren planla birlikte teklif edilir. Teknik şartname, Lotus’un tamamladığı Lotus Evleri 2 ve Sorella Rezidans gibi projelerde uygulanan malzeme sınıflarıyla yazılır, böylece arsa sahibi vaat edilen kaliteyi gezip görebilir. Anahtar teslim modeliyle karşılaştırma için anahtar teslim inşaat nedir yazısına bakabilirsiniz.
Özet
- Kat karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsayı, müteahhidin inşaatı koyduğu ve bağımsız bölümlerin paylaşıldığı modeldir.
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılır ve tapuya şerh edilir.
- Paylaşım oranını arsa değeri, imar koşulları, zemin ve malzeme sınıfı belirler. Sabit bir yüzde yoktur.
- Paylaşım oran olarak değil, hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı plan üzerinde yazılır.
- Teknik şartname, kilometre taşlı takvim ve aşamaya bağlı tapu devri sözleşmenin asgari içeriğidir.
- Müteahhit seçiminde ölçüt, tamamlanmış ve iskan almış referans projelerdir.
- Kentsel dönüşümde model, kat malikleri kurulu ve 6306 sayılı Kanun çerçevesinde uygulanır.
Kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
Arsanızın imar bilgisini iletişim sayfamızdan iletirseniz, kat karşılığı ön fizibilitesini birlikte çıkaralım.