Kentsel dönüşüm, deprem riski taşıyan yapıların 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yıkılıp yeniden yapılması sürecidir; riskli yapı tespitiyle başlar, kat maliklerinin kararıyla ilerler, yıkım, proje, ruhsat ve inşaat adımlarıyla tamamlanır. Kocaeli’de 1999 depremi öncesi yapılmış ve güncel deprem yönetmeliğine uymayan konut stoku bu sürecin ana konusudur. Bu yazı, kentsel dönüşümün adımlarını, kat maliklerinin haklarını ve müteahhitle ilişkinin nasıl kurulduğunu, Kocaeli’de konut projeleri üreten Lotus Group İnşaat‘ın deneyimiyle anlatır.
Kentsel dönüşüm neden Kocaeli’de öncelikli?
Kocaeli en yüksek deprem tehlike sınıfındadır ve 1999 Gölcük depreminde ağır hasar görmüştür; buna rağmen il genelinde 1999 öncesi yapılmış, güncel yönetmeliğe göre projelendirilmemiş çok sayıda bina hâlâ kullanımdadır. Bu yapıların çoğu, 1999’da yıkılan binalarla aynı taşıyıcı sistem kusurlarını taşır: yetersiz etriye, yumuşak zemin kat, düşük beton dayanımı. Kentsel dönüşüm, bu yapıların tek tek riskli yapı tespitiyle belirlenip yenilenmesini sağlar. Deprem güvenliğinin teknik ölçütlerini depreme dayanıklı yapı yazısında anlattık.
Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?
Süreç, kat maliklerinden herhangi birinin başvurusuyla başlayabilir; tek bir malik bile lisanslı kuruluşa tespit yaptırabilir. Bakanlık tarafından lisanslandırılmış bir kuruluş binada karot alır, donatı tespiti yapar ve yapının deprem performansını hesaplar. Rapor “riskli” sonucunu veriyorsa Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne sunulur; onaylanan rapor tapuya “riskli yapı” şerhi olarak işlenir ve tüm maliklere tebliğ edilir. Maliklerin rapora itiraz hakkı vardır; itiraz teknik heyetçe değerlendirilir.
Kat malikleri hangi kararları nasıl alır?
Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra bina için verilen tahliye süresi işler ve maliklerin ne yapılacağına karar vermesi gerekir. 6306 sayılı Kanun’a göre yeniden yapım, müteahhit seçimi ve paylaşım gibi kararlar arsa payı çoğunluğu ile alınır; katılmayan maliklerin payları için kanunun öngördüğü satış prosedürü uygulanır. Sahada en sık gördüğümüz tıkanma, maliklerin müteahhitle tek tek pazarlık yapmasıdır; doğru yöntem, bir kat malikleri kurulu ve gerekiyorsa bir teknik danışmanla tek elden görüşmektir.
Kentsel dönüşümde inşaat süreci hangi adımlardan oluşur?
| Adım | Kapsam | Sorumlu |
|---|---|---|
| 1. Riskli yapı tespiti | Lisanslı kuruluşun raporu, İl Müdürlüğü onayı, tapu şerhi | Malik başvurusu, lisanslı kuruluş |
| 2. Malik kararı | Yeniden yapım kararı, müteahhit seçimi, paylaşım esasları | Kat malikleri kurulu (arsa payı çoğunluğu) |
| 3. Sözleşme | Noterde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, teknik şartname, kat paylaşım planı | Malikler ve müteahhit |
| 4. Tahliye ve yıkım | Tahliye, abonelik kapatma, yıkım ruhsatı, yıkım ve moloz | Müteahhit, belediye |
| 5. Proje ve ruhsat | Zemin etüdü, projeler, yapı ruhsatı | Müteahhit, belediye |
| 6. İnşaat | Kaba ve ince inşaat, yapı denetim | Müteahhit, yapı denetim |
| 7. Teslim | İskan, kat mülkiyeti, tapu devirleri | Müteahhit, belediye, tapu |
Ruhsat ve iskan adımlarının ayrıntısı inşaat ruhsatı ve yasal süreçler yazısında yer alıyor.
Müteahhitle anlaşma nasıl kurulur?
Kentsel dönüşümde müteahhitle ilişki çoğunlukla kat karşılığı modeliyle kurulur: malikler arsa paylarını koyar, müteahhit inşaatı yapar ve yeni yapıdaki bağımsız bölümler sözleşmedeki paylaşıma göre bölüşülür. Sözleşmede teknik şartname, hangi bağımsız bölümün kime ait olacağını gösteren plan, aşama bazlı takvim, gecikme cezası, kira yardımı ve tapu devrinin aşamaya bağlanması bulunmalıdır. Modelin ayrıntıları kat karşılığı inşaat nedir yazısında; sözleşme maddeleri inşaat sözleşmesi rehberinde.
Kentsel dönüşümde devlet destekleri neler?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı maliklerine kira yardımı, dönüşüm kredilerinde faiz desteği ile noter, tapu ve belediye harçlarında muafiyetler tanınmıştır. Destek tutarları ve şartları Bakanlık tarafından dönemsel olarak güncellenir; güncel tutarlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın duyurularından takip edilmelidir. Yatırımcı ve malikler için pratik sonuç, harç muafiyetlerinin sözleşme ve tapu masraflarını belirgin biçimde düşürmesidir.
Süreç boyunca malikler nelere dikkat etmeli?
- Riskli yapı raporunu okumak: Rapor, yalnızca “riskli” sonucunu değil, hangi kusurların bulunduğunu da gösterir.
- Tek elden görüşmek: Kat malikleri kurulu ve gerekirse bağımsız teknik danışman.
- Referans projeleri gezmek: Müteahhidin tamamladığı ve iskan almış dönüşüm projeleri. Firma seçim ölçütleri İzmit’te güvenilir müteahhit nasıl seçilir yazısında.
- Tapu devrini aşamaya bağlamak: Müteahhide düşen bölümlerin tapuları inşaat ilerledikçe devredilmelidir.
- Kira yardımı ve tahliye takvimini yazmak: Tahliye tarihi, yıkım ve inşaat süresi sözleşmede kilometre taşı olarak yer almalıdır.
Lotus Group kentsel dönüşüm projelerinde nasıl çalışıyor?
Lotus Group, kentsel dönüşüm taleplerinde önce mevcut yapının tapu ve imar durumunu inceler; kat malikleri kuruluna arsa payı, yapılabilecek bağımsız bölüm sayısı ve paylaşım planını gösteren bir ön fizibilite sunar. Teknik şartname, Sorella Rezidans ve Lotus Evleri 2 gibi tamamlanmış projelerdeki malzeme sınıflarıyla yazılır; ödeme ve tapu devri aşamalara bağlanır.
Özet
- Kentsel dönüşüm, riskli yapıların 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkılıp yeniden yapılmasıdır.
- Kocaeli’de 1999 öncesi, güncel yönetmeliğe uymayan konut stoku sürecin ana konusudur.
- Riskli yapı tespitini tek bir malik başlatabilir; rapor lisanslı kuruluşça hazırlanır ve tapuya şerh edilir.
- Yeniden yapım ve müteahhit kararları arsa payı çoğunluğuyla alınır.
- Süreç yedi adımdır: tespit, malik kararı, sözleşme, yıkım, proje ve ruhsat, inşaat, teslim.
- Müteahhitle ilişki genellikle kat karşılığı modeliyle kurulur; teknik şartname ve aşamalı tapu devri şarttır.
- Kira yardımı ve harç muafiyetleri gibi destekler Bakanlık duyurularından takip edilir.
Binanız için riskli yapı tespiti ve dönüşüm ön fizibilitesi hakkında iletişim sayfamızdan bilgi alabilirsiniz.