Ev yaptırmaya arsanın imar durumunu ve zeminini öğrenerek başlanır. Tasarım, bütçe ve firma seçimi bu iki bilginin üzerine kurulur. Sıralama tersine dönerse, yani önce plan çizilip sonra imar öğrenilirse, proje baştan yapılır ve bütçe erken aşamada bozulur. Bu rehber, sıfırdan ev yaptırmak isteyen birinin karar vermesi gereken adımları doğru sırayla, Kocaeli’de site ve villa projeleri teslim etmiş Lotus Group İnşaat‘ın deneyimiyle anlatır.
Ev yaptırmak için adımlar hangi sırayla ilerler?
| Adım | Karar | Bu adımda ne öğrenilir? |
|---|---|---|
| 1. İhtiyaç programı | Kaç oda, kaç kat, hangi kullanım | Gereken kapalı alan ve bütçe çerçevesi |
| 2. Arsa ve imar durumu | Hangi arsa, ne yapılabilir | TAKS, KAKS, kat adedi, çekme mesafeleri |
| 3. Zemin etüdü | Temel tipi | Temel maliyeti, deprem tasarım parametreleri |
| 4. Model ve firma seçimi | Anahtar teslim mi, kendin yaptırma mı. Hangi firma | Kapsam listesi, kalem bazlı teklif |
| 5. Tasarım ve projeler | Avan proje, uygulama projeleri | Kesin maliyet ve takvim |
| 6. Ruhsat | Belediye başvurusu | İnşaata yasal başlangıç |
| 7. İnşaat ve teslim | Kaba ve ince inşaat, iskan | Kullanıma hazır, iskanlı yapı |
İhtiyaç programı neden ilk adım?
İhtiyaç programı, evde kimlerin nasıl yaşayacağının yazılı halidir: oda sayısı, kat tercihi, çalışma odası, misafir kullanımı, bahçe ve otopark ihtiyacı. Bu liste, gereken kapalı alanı ve dolayısıyla arsa büyüklüğünü belirler. Sahada en sık gördüğümüz hata, arsanın önce alınıp ihtiyaç programının arsaya sığdırılmaya çalışılmasıdır. Sonuç ya küçük odalar ya da imar sınırını zorlayan projeler olur.
Arsa seçerken neye bakılır?
Arsa dört ölçüte göre değerlendirilir: imar koşulları, zemin, altyapı ve konum. İmar durumu belgesi arsada kaç metrekare ve kaç kat yapılabileceğini söyler. Belediyeden satın almadan önce alınabilir. Yol, elektrik, su ve kanalizasyon bağlantısı olmayan parselde altyapı bedelleri bütçeye eklenir. Konum, günlük ulaşım ve gelecekteki değer açısından değerlendirilir; Kocaeli’de Başiskele, Yuvacık, Mersincik ve Kartepe’nin farklı karakterlerini Kocaeli’de villa yaptırma rehberinde karşılaştırdık.
Zemin etüdü ne zaman yaptırılmalı?
Zemin etüdü, mümkünse arsa satın alınmadan yaptırılmalıdır. Çünkü temel tipini ve temel maliyetini belirler. Kocaeli en yüksek deprem tehlike sınıfında olduğundan etüt yasal zorunluluktur ve ruhsat dosyasının parçasıdır. Kazıklı temel gerektiren bir arsa ile sıkı zeminli arsa arasındaki maliyet farkı, arsa fiyatındaki avantajı silebilir. Zemin ve deprem ilişkisini Kocaeli’de depreme dayanıklı yapı yazısında anlattık.
Anahtar teslim mi, kendin mi yaptırmalı?
İki modelin farkı, sorumluluğu kimin taşıdığıdır. Anahtar teslimde tek firma projeden iskana tüm süreci yürütür. Yatırımcı tek sözleşme ve tek takvimle çalışır. Kendi yaptırmada (emanet usulü) yatırımcı hafriyattan boyaya her ekibi ayrı bulur, koordine eder ve riskleri üstlenir. Sektör bilgisi ve zamanı olanlar için maliyet avantajı sağlayabilir, diğerleri için çoğunlukla daha uzun ve daha pahalı biter. Modellerin karşılaştırmasını anahtar teslim inşaat nedir yazısında yaptık. Arsanız olup nakit yatırmak istemiyorsanız kat karşılığı inşaat üçüncü seçenektir.
Firma nasıl seçilir?
Firma seçiminin tek sağlam ölçüsü gezilebilecek, iskan almış tamamlanmış projelerdir. Görüşmede yetki belgesi, zemin etüdü ve statik projeyi kimin hazırladığı, kapsam listesi, malzeme markaları, ödeme planı ve yapı denetim ilişkisi sorulur. Cevaplar yazılı alınır. Yedi soruluk listeyi İzmit’te güvenilir müteahhit nasıl seçilir rehberinde bulabilirsiniz.
Bütçe nasıl planlanır?
Bütçe altı kalemden oluşur: arsa, proje ve ruhsat, kaba inşaat, ince inşaat, çevre düzenlemesi, harçlar. Kalem bazlı yazılı keşif, marka düzeyinde malzeme listesi ve hakediş esaslı ödeme planı bütçeyi korur. Bir bölüm keşifte görülemeyen kalemler için yedek tutulur. Ayrıntılar villa yaptırmanın maliyeti ne kadar yazısında.
Ruhsat ve inşaat aşamasında yatırımcı ne yapar?
Ruhsat dosyasını firma hazırlar. Yatırımcı imar durumu belgesini, projeleri ve yapı ruhsatını görür ve saklar. İnşaat sırasında beton döküm günlerinde şantiyede bulunmak, yapı denetim raporlarını istemek ve hakedişleri iş ilerlemesine göre ödemek yatırımcının üç temel görevidir. Teslimde iskan belgesi alınmadan taşınılmaz. Ruhsattan iskana tüm adımlar inşaat ruhsatı ve yasal süreçler yazısında. Sürenin nelerden oluştuğu anahtar teslim inşaat ne kadar sürer rehberinde.
Özet
- Ev yaptırmak isteyen önce ihtiyaç programı ve arsanın imar durumuyla başlanır. Tasarım bunların üzerine kurulur.
- Arsa imar, zemin, altyapı ve konum ölçütleriyle değerlendirilir. İmar belgesi satın almadan alınır.
- Zemin etüdü temel tipini ve maliyetini belirler; Kocaeli’de yasal zorunluluktur.
- Anahtar teslim tek sorumluluk ve tek takvim sağlar. Kendi yaptırma bilgi ve zaman ister.
- Firma seçiminde ölçüt, gezilebilecek iskanlı projelerdir. Cevaplar yazılı alınır.
- Bütçe altı kalemdir. Kalem bazlı keşif ve hakediş planı bütçeyi korur.
- Yatırımcı ruhsatı görür, beton dökümlerinde bulunur, yapı denetim raporlarını ister, iskansız taşınmaz.
Kaynak: 3194 sayılı İmar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
İhtiyaç programınızı ve varsa arsa bilginizi iletişim sayfamızdan iletirseniz, ilk adımları birlikte planlayalım.