Yeni evine elektrik aboneliği açtırmak isteyen birinden istenen belgelerden biri tek sayfalık bir kâğıttır: yapı kullanma izin belgesi. Halk arasındaki adı iskandır ve bu kâğıt yoksa abonelik açılmaz, tapu kat mülkiyetine dönmez, ev de kâğıt üzerinde “inşaat” olarak kalmaya devam eder.
İskan (yapı kullanma izin belgesi), ruhsatına ve projesine uygun biçimde tamamlanan bir yapının kullanılabileceğini gösteren resmî belgedir. Belediye sınırları içinde belediye, dışında valilik verir. Dayanağı İmar Kanunu’nun 30. maddesidir.
İskan nedir, kim verir?
İskan, binanın bittiğini değil, ruhsata uygun bittiğini belgeler. Aradaki fark önemlidir, çünkü fiilen tamamlanmış ve yıllardır içinde oturulan bir bina bile onaylı projesinden farklı yapılmışsa bu belgeyi alamaz.
Belgeyi yapının bulunduğu yerin belediyesi düzenler. Kocaeli’de bu, yapının olduğu ilçe belediyesidir: Başiskele’deki bir bina için Başiskele Belediyesi, İzmit’teki için İzmit Belediyesi. Belge yapının tamamı için verilebileceği gibi, kullanılmaya elverişli biten bölümleri için de verilebilir.
İskan ile inşaat ruhsatı arasındaki fark nedir?
Ruhsat inşaata başlama iznidir, iskan ise biten yapıyı kullanma izni. İkisi aynı sürecin başı ve sonudur; biri diğerinin yerine geçmez.
| İnşaat ruhsatı | İskan | |
|---|---|---|
| Ne zaman alınır? | İnşaat başlamadan önce | İnşaat bittikten sonra |
| Neyi gösterir? | Projenin imara uygun olduğunu | Yapının projeye uygun bittiğini |
| Süre kuralı | İki yıl içinde başlanır, beş yılda bitirilir | Başvuru 30 gün içinde sonuçlandırılır |
| Yokluğunda | İnşaat kaçak sayılır | Abonelik açılmaz, kat mülkiyetine geçilmez |
Ruhsat sürecinin tamamı, belgeleri ve yapı denetimin rolü inşaat ruhsatı ve yasal süreçler yazısında anlatılıyor.
İskan nasıl alınır?
İskan, yapı sahibinin ya da müteahhidin belediyeye yaptığı başvuruyla alınır. Süreç dört adımdır:
- İnşaatın bitmesi. Yapı, onaylı projedeki haliyle tamamlanır; ortak alanlar ve çevre düzeni dahil.
- Yapı denetim raporu. Yapı denetim kuruluşu, yapının ruhsata ve eklerine uygun bittiğini raporlar.
- Başvuru. Dilekçe ve ekleriyle belediyenin imar birimine başvurulur.
- Yerinde kontrol ve belge. Belediye yapıyı inceler, uygunsa belgeyi düzenler.
Kanun belediyeye başvuruyu en geç 30 gün içinde sonuçlandırma zorunluluğu getirir. Uygulamada süreyi uzatan şey belediye değil, eksik belgedir.
İstenen belgeler belediyeden belediyeye değişir. Listelerin ortak kalemleri başvuru dilekçesi, yapı denetim raporu ve altyapı bağlantılarına ilişkin kurum yazılarıdır. Başvurudan önce ilgili belediyenin imar müdürlüğünden güncel listeyi almak, eksik evrakla gidip gelmeyi önler.
İskan kaç günde çıkar?
Yasal süre 30 gündür, gerçek süre ise inşaatın projeye ne kadar uyduğuna bağlıdır. Projeye uygun bitmiş ve evrakı tam bir yapıda işlem bu süreye sığar.
Gecikmenin üç yaygın nedeni vardır. Birincisi projeye aykırı imalat: kapatılmış balkon, büyütülmüş çatı katı, eklenen bölüm. İkincisi tamamlanmamış ortak alan; otopark, sığınak ya da çevre düzeni eksikse belge çıkmaz. Üçüncüsü ödenmemiş harç ve borçlar.
İskansız ev alınır mı?
Alınabilir; iskansız evin satışı yasak değildir. Ama iskansız ev, sorunları alıcıya devreden bir evdir. Karar vermeden önce dört sonucu bilmek gerekir:
- Abonelik. İmar Kanunu’nun 31. maddesine göre kullanma izni alınmamış yapılar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz.
- Tapu. İskan olmadan tapu kat irtifakından kat mülkiyetine çevrilmez.
- Finansman. Bankalar kredi verirken ve ekspertiz yaparken iskana bakar; iskansız yapıda kredi koşulları ağırlaşabilir.
- Asıl soru. İskan neden alınamamış? Cevap “başvuru bekliyor” ise sorun geçicidir. Cevap “projeye aykırılık var” ise sorun kalıcı olabilir.
Son madde hepsinden önemlidir. Yeni bitmiş bir binada belgenin birkaç ay gecikmesi olağan karşılanır, ama on yıllık bir binanın hâlâ iskansız olması çoğunlukla giderilememiş bir aykırılığa işaret eder.
Tapuda “kat irtifakı” yazması iskan olmadığını mı gösterir?
Çoğu zaman evet. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanarak kat mülkiyetine çevrilir. Tapuda hâlâ “kat irtifakı” yazıyorsa ya iskan alınmamıştır ya da alınmış ama tapu işlemi tamamlanmamıştır.
Hangisi olduğunu satıcının sözü değil, belediyenin kaydı gösterir.
Satın almadan önce iskan nasıl sorgulanır?
İskan, satıcıdan istenen belge ve belediyeden alınan teyitle sorgulanır. Aşağıdaki listeyi görüşmeye giderken yanınıza alabilirsiniz:
- Tapu kaydında nitelik hanesine bakın: “kat mülkiyeti” mi, “kat irtifakı” mı?
- Satıcıdan yapı kullanma izin belgesinin örneğini isteyin.
- Belgedeki ada, parsel ve bağımsız bölüm numarasını tapuyla karşılaştırın.
- İlçe belediyesinin imar müdürlüğünden belgenin kaydını teyit edin.
- İskan yoksa nedenini yazılı sorun: başvuru yapıldı mı, hangi eksik bekleniyor?
- Dairenin onaylı projedeki planıyla bugünkü halini karşılaştırın.
Altıncı adım en çok atlanandır. Sonradan kapatılan balkon ya da birleştirilen iki daire, iskanı olan bir binada bile o bağımsız bölümü projeye aykırı hale getirir.
Müteahhit iskanı ne zaman alır, sözleşmeye ne yazılmalı?
Müteahhit iskanı inşaat bittikten sonra alır; anahtar teslimi ile iskan tarihi bu yüzden aynı gün olmaz. Sorun, aradaki sürenin sözleşmede tanımsız bırakılmasıdır.
Sözleşmede üç şey açıkça yazmalıdır: belgeyi alma yükümlülüğünün kimde olduğu, hangi tarihe kadar alınacağı ve gecikirse ne olacağı. Kat karşılığı işlerde bu madde özellikle önemlidir, çünkü arsa sahibinin daireleri de müteahhidin daireleriyle aynı kullanma iznine bağlıdır ve biri gecikirse hepsi gecikir. Madde örnekleri inşaat sözleşmesinde bulunması gereken maddeler yazısında, paylaşım modeli kat karşılığı inşaat rehberinde.
Firma seçerken sorulacak en kısa soru şudur: “Bitirdiğiniz son projenin iskanı ne zaman çıktı?” Cevabı belgeyle gösterebilen firma, süreci yönetebilen firmadır. Diğer ölçütler güvenilir müteahhit seçimi yazısında.
Kocaeli’de iskanlı bir projeyi nasıl incelersiniz?
Tamamlanmış bir projeyi gezmek, iskanın ne anlama geldiğini görmenin en kısa yoludur. Lotus Group İnşaat’ın Başiskele’de teslim ettiği Lotus Evleri 2 ve Serenita Villaları yerinde görülebilir. Gezerken bakılacak şey gösteriş değil, eşleşmedir: onaylı projedeki otopark, ortak alan ve çevre düzeni sahada aynı mı?
Kendi arsanız ya da değerlendirdiğiniz bir konut için süreci konuşmak isterseniz iletişim sayfasından yazabilirsiniz.
Özet
- İskan, yapının ruhsatına ve projesine uygun tamamlandığını gösteren yapı kullanma izin belgesidir; belediye ya da valilik verir.
- Ruhsat inşaata başlama, iskan biten yapıyı kullanma iznidir; biri diğerinin yerine geçmez.
- Belediye iskan başvurusunu en geç 30 gün içinde sonuçlandırmak zorundadır; gecikmenin asıl nedeni projeye aykırılık ya da eksik belgedir.
- İskansız yapı elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz ve tapusu kat mülkiyetine çevrilmez.
- İskansız ev satın alınabilir; belirleyici soru iskanın neden alınamadığıdır.
- İskan, satıcının beyanıyla değil, belge örneği ve belediye kaydıyla doğrulanır.
Elektrik aboneliği için istenen o tek sayfalık kâğıt, aslında binanın bütün inşaat geçmişinin özetidir. Önce onu sorun.