Kocaeli’de çok daireli bir konut projesi yaptırmak, tek bir villa yaptırmaktan farklı bir iştir: imar koşullarının kaç bağımsız bölüme izin verdiği, projenin finansman modeli ve satış planı daha ilk günden kararı belirler. Arsa sahibi ya da yatırımcı olarak site veya apartman projesi düşünen birinin, inşaata değil fizibiliteye odaklanarak başlaması gerekir. Bu yazı, Kocaeli’de konut projesi geliştirmek isteyenlerin sırayla bilmesi gerekenleri, Sorella Rezidans (225 daire) ve Lotus Evleri 1 (60 daire) gibi projeleri teslim etmiş Lotus Group İnşaat‘ın deneyimiyle anlatır. Müstakil konut için ev yaptırmak istiyorum, nereden başlamalıyım rehberine bakabilirsiniz.

Konut projesinde ilk karar neden fizibilite?

Fizibilite, arsada kaç bağımsız bölüm yapılabileceğini, bunların bölge satış değerini ve toplam inşaat maliyetini yan yana koyan hesaptır. Bu hesap yapılmadan proje çizdirmek, sonradan değiştirilecek bir projeye para ödemek demektir. Fizibilitenin girdileri şunlardır: imar durumu belgesi (TAKS, KAKS, kat adedi, emsal), zemin etüdü, bölgedeki benzer projelerin satış ve kira değerleri, kalem bazlı inşaat maliyeti. Çıktısı ise projenin yapılıp yapılmayacağı ve hangi modelle yapılacağı kararıdır.

İmar koşulları projeyi nasıl şekillendirir?

Çok daireli projede imar koşulları yalnızca “ne kadar” değil “ne tür” sorusunu da yanıtlar. Emsal ve kat adedi toplam inşaat alanını; çekme mesafeleri ve TAKS bina oturumunu; otopark yönetmeliği zorunlu otopark sayısını; ticari zemin izni ise zemin katın dükkân olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceğini belirler. Sahada en sık gördüğümüz hata, arsanın “kaç kat izinli” bilgisiyle alınıp otopark ve çekme mesafelerinin sonradan hesaplanmasıdır; daire sayısı beklenenin altında kalır. İmar ve ruhsat adımları inşaat ruhsatı ve yasal süreçler yazısında.

Hangi finansman modeli hangi yatırımcıya uygun?

Model	Nasıl işler?	Uygun olduğu durum	Ana risk
Öz kaynakla anahtar teslim	Yatırımcı arsayı ve inşaat bedelini karşılar, firma teslim eder	Nakit gücü olan, tüm bağımsız bölümleri elinde tutmak isteyen	Nakit akışı, satış hızı
Kat karşılığı	Arsa sahibi arsayı verir, müteahhit inşa eder, bölümler paylaşılır	Arsası olup nakit yatırmak istemeyen	Müteahhit ve sözleşme riski
Ön satışla finansman	İnşaat sırasında satılan bölümlerle inşaat finanse edilir	Bölgede güçlü talep ve referanslı firma	Satış yavaşlarsa nakit açığı
Ortak geliştirme	Arsa sahibi ve yatırımcı ortaklık kurar, firma inşa eder	Büyük parsel, birden çok arsa sahibi	Ortaklık sözleşmesi karmaşıklığı

Kat karşılığı modelin ayrıntıları kat karşılığı inşaat nedir yazısında; anahtar teslim modelin kapsamı anahtar teslim inşaat nedir yazısında.

Çok katlı projede deprem güvenliği neyi değiştirir?

Kocaeli’de çok katlı yapıda deprem güvenliği, taşıyıcı sistem kararını en baştan belirler: perde duvarlı betonarme sistem, yumuşak zemin kat oluşturmayan ticari zemin çözümü, düzenli plan şeması ve zemin etüdüne göre seçilmiş temel. Ticari zeminli projelerde en yaygın hata, dükkân vitrinleri için zemin kattaki perde duvarların kaldırılmasıdır; 1999’da yıkılan binaların önemli bölümü bu tipteydi. Sorella Rezidans’ta ticari zemin ve perde duvar sistemi bu ilkeyle birlikte çözüldü. Teknik ölçütler Kocaeli’de depreme dayanıklı yapı yazısında.

Satış ve kira planı ne zaman yapılır?

Satış planı inşaat bitince değil, fizibilite aşamasında yapılır; daire tipleri (1+1, 2+1, 3+1 oranı), metrekareler ve sosyal alanlar bölgenin talep profiline göre belirlenir. Sanayi çalışanının yoğun olduğu bölgede küçük daireler ve kira talebi, Başiskele gibi bölgelerde geniş daireler ve aile talebi öne çıkar. Kocaeli’nin bölge profillerini Kocaeli’de inşaat yatırımı yapmak mantıklı mı yazısında karşılaştırdık. Lotus Evleri 1’de 2+1, 3+1 ve 4+1 seçeneklerinin birlikte sunulması bu yaklaşımın örneğidir.

Müteahhit ve yüklenici seçiminde neye bakılır?

Çok daireli projede firma seçimi tek villadan daha kritiktir; çünkü mali güç ve şantiye yönetimi kapasitesi doğrudan teslim süresini belirler. Ölçütler aynıdır: gezilebilecek, iskan almış ve benzer ölçekte tamamlanmış projeler; yetki belgesi; kalem bazlı teklif; hakediş planı; yapı denetim raporlarının paylaşımı. Görüşmede sorulacak yedi soru İzmit’te güvenilir müteahhit nasıl seçilir rehberinde; sözleşme maddeleri inşaat sözleşmesi rehberinde.

Yatırımcının yol haritası

1. İmar durumu belgesi ve zemin etüdüyle fizibilite: kaç bağımsız bölüm, hangi maliyet, hangi satış değeri.
2. Finansman modeli kararı: öz kaynak, kat karşılığı, ön satış veya ortaklık.
3. Daire tipleri ve sosyal alan programı: bölge talep profiline göre.
4. Firma seçimi ve sözleşme: kapsam tablosu, teknik şartname, hakediş planı, kilometre taşlı takvim.
5. Proje, ruhsat, yapı denetimli inşaat, iskan ve kat mülkiyeti.
6. Satış ve teslim: tapu devirleri, site yönetiminin kurulması.

Özet

• Konut projesinde ilk iş inşaat değil fizibilitedir: imar, zemin, maliyet ve satış değeri yan yana konur.
• İmar koşulları daire sayısını, otopark ve çekme mesafeleri gerçek kapasiteyi belirler.
• Dört finansman modeli vardır; seçim nakit gücüne ve talep profiline göre yapılır.
• Çok katlı yapıda perde duvarlı sistem ve yumuşak zemin kattan kaçınma deprem güvenliğinin temelidir.
• Daire tipleri ve satış planı fizibilite aşamasında, bölge profiline göre belirlenir.
• Firma seçiminde benzer ölçekte tamamlanmış ve iskanlı projeler belirleyicidir.

Arsanızın imar bilgisini iletişim sayfamızdan iletirseniz, konut projesi fizibilitesini birlikte çıkaralım.