Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun kapsamında lisanslı bir kuruluşun binayı inceleyip deprem güvenliğini raporladığı resmi süreçtir; bina “riskli” bulunursa yıkım ve yeniden yapım süreci başlar, bulunmazsa rapor binanın güvenli olduğunu belgeler. Kocaeli birinci derece deprem bölgesi olduğu ve 2000 öncesi yapı stoku yoğun olduğu için bu tespit, kentsel dönüşümün ilk ve en belirleyici adımıdır. Bu yazı, riskli yapı tespiti için kimin nereye başvuracağını, sürecin adımlarını, sürelerini ve tespitten sonra ne olduğunu, Kocaeli’de dönüşüm projeleri yürütmüş Lotus Group İnşaat‘ın uygulamasıyla anlatır.
Riskli yapı tespiti kim için gerekli?
Üç durumda gündeme gelir. Birincisi, binanın deprem güvenliğinden şüphe eden kat malikleri: 2000 öncesi yapılmış, projesi ya da yapı denetimi belirsiz binalar. İkincisi, kentsel dönüşümle yeni bina isteyen ancak ortak karar alamayan site ve apartmanlar; tespit raporu, sürecin yasal zeminini oluşturur. Üçüncüsü, hasarlı ya da yıpranmış binalarda idarenin re’sen başlattığı incelemeler. Kentsel dönüşümün tamamı kentsel dönüşüm projelerinde inşaat süreçleri yazısında.
Riskli yapı tespiti nereye başvurularak yapılır?
Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlara (üniversiteler, lisanslı mühendislik firmaları) yaptırılır. Başvuru için bir malikin talebi yeterlidir; tüm maliklerin onayı gerekmez. Başvuruda tapu belgesi, kimlik ve dilekçe istenir; kuruluş binada karot alımı, donatı tespiti ve zemin bilgisiyle deprem performans analizi yapar. Rapor, Kocaeli Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne sunulur; müdürlük raporu inceleyip onaylar ve tapuya “riskli yapı” şerhi için bildirir.
Süreç adım adım nasıl işler?
| Adım | Kim yapar | Süre ve sonuç |
|---|---|---|
| 1. Lisanslı kuruluşa başvuru | Bir malik yeterli | Tapu, kimlik, dilekçe; sözleşme ve ücret |
| 2. Bina incelemesi | Lisanslı kuruluş | Karot, donatı ve zemin verisiyle performans analizi; genellikle birkaç hafta |
| 3. Raporun idareye sunulması | Lisanslı kuruluş | İl Müdürlüğü inceler, onaylar, tapuya bildirir |
| 4. Maliklere tebligat | İl Müdürlüğü / Tapu | Tüm maliklere “riskli yapı” bildirimi |
| 5. İtiraz | Malikler | Tebliğden itibaren 15 gün; teknik heyet inceler |
| 6. Tahliye ve yıkım | Malikler / İdare | Kesinleşmeden sonra 90 günü geçmeyen süre verilir; anlaşmazlıkta idare yıktırır |
| 7. Yeniden yapım kararı | Malikler | 2023 değişikliğiyle payların salt çoğunluğu yeterli; müteahhit seçimi ve sözleşme |
Rapor “riskli” çıkarsa ne olur?
Rapor kesinleştiğinde bina yıkılır; malikler yeni binanın nasıl yapılacağına karar verir. Kanunun 2023’te değişen düzenlemesine göre karar için payların salt çoğunluğu yeterlidir; karara katılmayan maliklerin payı önce diğer maliklere, alan olmazsa Bakanlık’a satılır. Malikler bu aşamada kira yardımı ve faiz desteği için başvurabilir; koşullar ve tutarlar dönemsel olarak Bakanlık tarafından belirlenir. Sahada en sık gördüğümüz sorun, rapor kesinleştiği halde maliklerin müteahhit ve sözleşme aşamasında aylarca uzlaşamamasıdır; bu yüzden tespit başvurusuyla birlikte model tartışmasına başlanmalıdır. Model seçenekleri kat karşılığı inşaat yazısında; sözleşme maddeleri inşaat sözleşmesi rehberinde.
Rapor “risksiz” çıkarsa ne olur?
Bina güvenli kabul edilir ve 6306 kapsamında yıkım zorunluluğu doğmaz. Rapor, satış ve kiralamada alıcıya güven veren bir belgedir. Ancak “risksiz” sonucu binanın yeni yönetmeliğe uygun olduğu anlamına gelmez; yalnızca belirli bir performans hedefini karşıladığını gösterir. Güçlendirme isteyen malikler bunu ayrı bir proje olarak yaptırabilir. Yönetmelik hedefleri Kocaeli’de depreme dayanıklı yapı yazısında.
Tespit yaptırırken nelere dikkat edilmeli?
- Lisans kontrolü: Kuruluşun Bakanlık lisans listesinde olduğu doğrulanmalı.
- Bağımsızlık: Tespiti yapan kuruluşun, yeniden yapımı üstlenecek müteahhitle bağı olmamalı.
- Belgeler: Varsa binanın statik projesi ve zemin etüdü kuruluşa verilmeli; analizin doğruluğunu artırır.
- Maliklerin bilgilendirilmesi: Başvuru tek malikle yapılabilse de sürecin başında tüm maliklerle toplantı yapılmalı; itiraz ve tahliye aşamaları uzlaşmayla kısalır.
- Müteahhit seçimi: Tespitle eş zamanlı, gezilebilecek tamamlanmış projesi olan firmalarla görüşülmeli; ölçütler İzmit’te güvenilir müteahhit nasıl seçilir yazısında.
Kocaeli’de riskli yapı tespiti için nereye gidilir?
Başvuru lisanslı kuruluşa yapılır; raporun onayı ve tebligatı Kocaeli Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nün Altyapı ve Kentsel Dönüşüm birimince yürütülür. Lisanslı kuruluş listesi Bakanlık’ın internet sitesinde yayımlanır. Lotus Group, dönüşüm düşünen apartman ve site yönetimlerine tespit öncesi ön değerlendirme, süreç takvimi ve model karşılaştırması sunar; tespit kuruluşunu malikler bağımsız olarak seçer.
Özet
- Riskli yapı tespiti, lisanslı kuruluşun 6306 sayılı Kanun kapsamında yaptığı deprem güvenliği incelemesidir; tek malikin başvurusu yeterlidir.
- Rapor İl Müdürlüğü’nce onaylanır, tapuya şerh düşülür, maliklere tebliğ edilir; itiraz süresi 15 gündür.
- “Riskli” sonuçta yıkım ve yeniden yapım süreci başlar; karar için payların salt çoğunluğu yeterlidir.
- “Risksiz” sonuç yıkım zorunluluğunu kaldırır ama yeni yönetmeliğe uygunluk anlamına gelmez.
- Tespit kuruluşunun lisansı ve bağımsızlığı kontrol edilmeli; müteahhit görüşmelerine tespitle eş zamanlı başlanmalı.
Kaynak: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (mevzuat.gov.tr)
Binanız için riskli yapı tespiti ve dönüşüm süreci hakkında iletişim sayfamızdan bilgi alabilirsiniz.